2021年10月底，全国人大常委会发布了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，2021年11月10日，人民日报刊发的国务院发展研究中心党组书记马建堂文章《在高质量发展中促进共同富裕》文章中再次提到，要“完善住房保障制度体系。…积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

  一时间，房产税再次成为成为全民热议的话题，哪些地方会成为第一批试点城市？中国财政科学研究院研究员贾康认为，位于创新前沿的示范区可以先行加入试点，给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。其实早在多年前，上海、重庆就率先试点征收“房产税”，而经济特区深圳，毫无疑问成为此次人们重点关注对象。

  事实上房地产税的推行也是为了有效打击住房市场上的投机行为，促进房地产市场形成健康发展的长效机制。而自深圳打响房地产调控第一枪以来，整个房地产市场已经冷静很多。那么深圳房地产市场的现状如何呢？记者了解到，尽管深圳房地产市场整体比较冷静，但是恰逢金九银十，也不乏有新项目开盘即售罄或逆市热销，当然也存在部分项目开盘滞销去化不理想。

  楼市分化，优质资产仍然坚挺

  据相关数据机构统计显示，金九银十以来，深圳陆续就有宝安宏发玺悦、光明星河天地、福田深业中城以及沙井的万丰海岸城臻园等多个项目开盘即售罄。其中福田深业中城于今年10月19日开盘，开盘最低总价1576万/套，222套房不到4小时全部售罄；最近的11月14日，南山深铁懿府2期开盘，648套房源也全部卖出。总结一下这些开盘即售罄的项目共性会发现，他们大多为地段优、配套齐全的高端豪宅项目，在政策层层加码的背景下，这些项目的售罄也证明核心优质资产从来不缺购买力。

  然而并不能以售罄来推断市场热度，也有诸多项目面临着认筹和去化不理想的现状。比如9月18日，龙华的鹏瑞颐景府开盘去化28.5%；9月21日开盘的坪山龙光玖誉雅筑，当日去化18套住宅，去化率为6%。

  差距如此之大的两类销售情况充分说明随着楼市的分化日渐加剧，这分化也分两部分，一部分是楼市在城市间的分化，整体趋势是一线城市上涨，核心城市坚挺，三四线城市回落；另一部分则是楼市在城市内部的分化，大体而言热点城市城区看涨，远郊区县去库存压力大。

  但是这两类项目终归是少部分，要想进一步看清深圳楼市目前的状况，我们可以尝试把目光聚焦在那些没那么极端的大多数。

  深圳和昌·拾里花都就是能反映目前深圳楼市的典型代表项目之一。其典型体现在两方面，一方面和昌·拾里花都是一个体量高达160万平方米的城市更新项目，为集住宅、公寓、多元复合商业和高端商务字楼为一体的巨无霸综合体。众所周知土地资源稀缺，人多地少一直是深圳城市发展的重要矛盾吗，如何促进深圳土地资源的节约和集约的使用也一直是深圳市政府不遗余力在推动的事情，城市更新也成为深圳释放土地资源价值的重要趋势与途径。

  另一方面则是和昌·拾里花都于今年9月开盘入市，在为期三天的首开期中逆市热销开盘去化率64%，并接连在金九银十两个月份分别勇夺深圳市龙岗区新盘网签套数冠亚军的佳绩，领跑龙岗区网签榜单，在当前的市场环境中也算是表现不俗。

  近两年来，楼市政策层层加码，深圳更是打响房地产调控第一枪，深圳楼市也一度进入冷静期。但在如此高压环境下，深圳楼市却仍然坚挺，金九银十深圳的市场表现告诉人们：市场有分化，但市场也有信心，尤其是对于深圳这样一线城市的优质楼盘。

  事实上近段时间以来，房地产市场已经不断有利好信息释放，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息，此前武汉、义乌、哈尔滨、长春都在一定程度上出台了“救市”政策，种种可以看作是提振市场的积极信号，很多业内人士认为楼市的高压已经快见底。

  而大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，逐渐在国家发展大局中占据重要战略地位，房地产市场也相对更具活力。拾里花都的开发商和昌集团2003年起源于郑州，但在2019年和昌将总部迁至深圳，从中可以窥见和昌深耕大湾区的远见与决心。

  周期更迭，行稳方能致远

  追溯一下和昌集团的发展历史会发现，这家房企在之前也曾受到过诸多质疑，很突出的一个标签是：盲目扩张，甚至一度喊出过千亿的销售目标，最终和昌集团年销售额停留在300亿左右，在各家房地产榜单中也稳定于百名。

  但是记者翻阅和昌最近的官方动态发现，和昌现在把经营理念确定为：价值导向、稳健发展、合作共赢。所谓价值导向就是不被规模捆绑，而要真实的利润。稳健发展更多对应的是财务领域，三道红线给众多房企敲醒警钟，和昌虽然不是上市房企也主动降负债、去杠杆。

  而合作开发则是对应和昌目前的“X”战略，和昌将自己的发展战略称之为3+“X”，即华东、华中、华南三大区域+X合作开发平台。和昌“X”有赖于和昌自身健全的体系、丰富的地产投资运营经验，与各地的优质企业或平台深入整合、资源互补、多向赋能最终合作共赢。目前和昌的“X”平台已在各个区域成功落地开花，在和昌总部所在的大湾区，昌集团已经与莞民投等先后签署战略合作协议，为和昌集团深耕东莞、深耕大湾区再添浓墨一笔。

  布局大湾区以来，有赖于自身丰富的地产运营经验以及沉稳谨慎的发展态度，和昌在深圳以及大湾区的另一座核心城市——东莞均顺利破局收获佳绩。也许在房地产如今这样的多变之秋，在大湾区这样复杂敏感的地区，面对充满不确定性的市场，低调和稳健才是应对行业周期更迭的方法。