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土地成交量跌价涨,厦门开启第二轮集中土拍
来源:克而瑞地产研究2021-06-16 11:13:33

  2021年第24周(2021年6月7日-2021年6月13日),受集中土拍城市减少影响,重点监测城市土地成交面积较上周明显下滑,不过平均地价因城市成交结构改变而有所上涨。重点城市集中土拍方面,本周成都和厦门均有集中拍地,其中厦门为第二轮集中土拍;不过,两城土拍均保持着高热度,其中成都7成以上地块以上限价成交,平均自持比例近20%,厦门亦高溢价成交了多宗土地,平均溢价率达25%,土拍竞争仍然十分激烈。


 土地政策

多城进一步加强房企拍地监管

南昌、东莞明确禁止马甲参拍

  为了稳定地价,多个热点城市采取“限地价+摇号(一次性报价)”的方式进行土拍。与此同时,房企为了提高中标率,以多马甲参拍围猎地块,导致土拍热度居高不下。为了杜绝此现象,多个城市禁止马甲参拍,南昌、东莞也于近期出台政策禁止马甲拍地。以东莞为例来看,东莞对土地参拍企业提出了多项要求,并禁止违反规则的企业在一年内参加东莞的土拍。

  土地供应

南通、湖州等热点城市集中挂地

供应规模得以环比大涨

  供应方面。为了控制市场热度,22城之外的热点城市如西安、南通、徐州、金华等也提出要实施集中供地,导致热点三四线城市土地供应量近来一直维持在较低水平。在经历长时间的“低供应”后,本周南通、常州、湖州等供地大户均有多宗土地推出,供应规模均在100万平方米以上,其中南通的供应量更是多达410万平方米。在此影响下,重点监测城市土地供应建面较上周大幅上涨77%,总供应面积达2032万平方米,同比也上涨了15%。


  土地成交

  成交规模不及上周

成都、厦门集中土拍揽金均超300亿元

  成交方面,22城首轮集中拍地渐进尾声,重点监测城市成交规模不敌上周,成交建面仅为上周的五成左右,为1466万平方米;成交金额也随之下降,总成交金额达1024亿元,环比下降44%;价格方面,由于成交主力厦门和成都有多宗高价地成交,拉动平均地价环比上涨,本周平均楼板价达6983元/平方米,环比上涨13%,与去年同期相比亦有4%的涨幅。

  分能级看。一线城市本周上海、广州各成交了一宗商办用地,京深则无土地出让。二线城市中,成都和厦门均迎来了集中土拍,其中成都为首场集中土拍,共涉及40宗涉宅用地,总成交金额达354.9亿元,平均溢价率仅为7%;厦门则为第二场集中土拍,共出让11宗宅地,总成交金额344亿元,平均溢价率达25%;虽然从溢价率来看厦门更高,但成都的土拍热度同样不低,7成以上的地块触及上限价成交,平均竞自持比例近20%,土拍竞争亦十分激烈。三四线城市的成交量和上周基本持平,仍维持较低水平,仅洛阳、台州等少数城市的成交量超过了50万平方米,其余城市仅有零星地块成交。


  市场热度 

限价约束下溢价率保持平稳

流拍率降至较低水平

  成交溢价方面。随着更多热点城市宅地出让设置限价,土拍高溢价现象也逐渐得到控制。本周重点监测城市的成交溢价率达15%,较上周小幅回升2个百分点。具体到城市来看,大部分城市的溢价率都在15%以下,仅有极少数城市的溢价率超过了30%,市场热度表现较为平稳。

  土地流拍方面。本周重点监测城市的流拍率仅为5.2%,较上周明显下降,为近一年来的较低水平。结合流拍地块所在城市来看,三四线城市仍为流拍主力,特别是体量较小且位于郊县的地块更易遭到流拍,如惠州、金华等从城市均有此类地块遭遇流拍。


  周度TOP5

厦门完成第二场集中土拍

土拍热度高位延续

  进入6月,重点城市首场集中土拍高峰期已过,第二批集中拍地也悄然开启。作为首个开启第二场土拍的城市,厦门此次土拍热度仍然不低。具体来看,厦门本次共出让11宗地,虽然仅湖里P04地块以上限价成交,但其余地块的溢价率也并不低,过半地块的溢价率超过20%,如建发拿下的海沧HP03地块、正荣竞得的集美JP01地块溢价率甚至高达40%左右,土拍竞争依然比较激烈。

  在厦门本次拍地中,最受关注的当属湖里区P04地块。作为厦门此次土拍岛内出让的唯一地块,该宗地吸引了7家房企前来竞拍,最终由建发以上限价竞得,平均楼板价50294元/平方米。


  重点地块点评

厦门二轮集中出让中唯一的岛内宅地

  地块分析

  时隔一月,厦门第二场集中土拍正式开启,是22个重点城市中首个开启第二场集中土拍的城市。和上次相比,厦门本次出让地块幅数明显增加,共有11幅土地,最终全部成功出让,揽金343.85亿元。不过,在第二场集中土拍中,厦门岛内仅有一宗地出让,因此这宗地也受到了多家房企的激烈争夺,最终由建发以上限价53.1亿元及配建2.83万平方米竞得,平均楼板价达50294元/平方米。 

  据地理位置来看,地块位于厦门热门板块——五缘湾核心腹地,区位优越,周边配套资源也十分优渥。首先,地块附近有双地铁加持,分别是地铁2号线钟宅站和地铁3号线湖里创新园站,同时,项目还临近金山路、枋湖北二路、钟宅路等多条城市主干道,交通出行十分便捷。项目周边商业资源同样丰富,湾悦城、五缘乐都汇、五缘湾天虹购物中心等商业综合体均在2公里之内,休闲购物极为便利。教育方面,项目周边幼儿园、中小学和高中一应俱全,教育资源也十分丰富。由于岛内供地一直较少,导致岛内新房供应较少,楼市热度也因此保持在高位,未来项目去化压力预计不大;盈利空间方面,地块上新房限价7.18万元/平方米,与周边项目售价接近,同时拿地房企建发作为本土房企,岛内项目操盘经验丰富,因此尽管宗地价格相对较高,但整体来看项目仍有一定的利润空间。

来源: 克而瑞地产研究


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