2017年,常德房价跟随三、四线城市楼市普涨的浪潮一路水涨船高,新房价格最高涨幅超过15%。其涨速之迅猛,令所有人咂舌。一时间洛阳“房”贵,买房者如云。喊了三年去库存的房地产寒冬已然演变成温暖的春天,售罄、清盘、转让内部购房指标成了2017年常德房地产的关键词。

1

数据来源:常德房产网

       (2017年1-12月,市城区商品房销售均价为5984元/㎡,同比增长4.60%;(其中住宅销售均价为5249元/㎡,同比增长7.70%;非住宅销售均价为10576元/㎡,同比下降0.20%。)

1

数据来源: 常德房产网

       (2017年1-12月,市城区商品房待售面积206.83万平方米,消化周期为7个月;其中住宅待售面积82.36万平方米,消化周期为3个月;非住宅待售面积124.47万平方米,消化周期为32个月。)

1

       房产市场的火爆点燃了开发商买地建房的热情,各大品牌房企闻风而动、陆续进驻常德。土地招拍市场一时风起云涌,开发商们千金一掷,常德地王频频显现。整个市场犹如烈火烹油,越烧越旺,房价突破5位数似乎就在转瞬之间。

1

数据来源:常德国土局

       (1-12月城区共成交房地产项目用地38宗,成交总面积2743.87亩,成交总金额745806万元,成交均价271.81万元/亩。)

1

       放眼望去,一派繁花似锦的常德楼市,朝气蓬勃、欣欣向荣。那2018年的房价还会持续走高,脱离地球引力一飞冲天吗?在回答这个问题之前,我们先来弄清楚2017年这场楼市上涨风暴背后的原因。了解这些,我们或许能更好地判断2018年常德房价将走向何方。

       我们认为,2017年的常德楼市暴涨大致可归纳为四大因素影响:政策、资金、心理、规律。这四个因素看似分离,实则相互紧密联系,共同促成了此次大热的楼市局面。

2017楼市暴涨 —— 政策因素

       政策是房价上涨的外部因素,在过去的几年当中,中央政府一直将房地产去库存作为“五大经济任务”之一,指导地方政府因地制宜、分城施策。地方政府就用了两板斧,一是严格控制并减少土地供应,二是大力进行棚改拆迁,努力将供过于求的局面转换为供不应求。常德市的房子库存还是那么多,但需要买房的人陡然增多了,房价自然蹭蹭蹭地往上涨。

2017楼市暴涨 —— 资金因素

       一、二线城市限贷限购严重,常德人在外地打拼多年想买房生根的梦想被阻,眼看家乡房价暴涨,两难之下,只能先回乡置业以作权宜。

棚改补偿货币化,原先的房屋安置或货币补偿现在都只给现金。房子拆了只能再买新房子,望着一日一价还有可能随时买不到的房子能怎么办?除了买,似乎别无他法。

(地方政府采取棚改补偿货币化,需要大量的资金,钱从何来?来自于PSL,中文名:抵押补充贷款。简单点说就是一种低利率的长期贷款,目的就是给房地产放水、给钱。)

大量资金涌入楼市,房价顺利迈入新的阶梯。

2017楼市暴涨 —— 心理因素

       房子不像其他商品,卖不掉就能打折促销。多次历史经验证明了房子只有涨价才受追捧,越涨才越多人买。这一轮房价暴涨出乎所有人意料,随之而来的是房价集体恐慌。“不买房,存手里的钱眼看着贬值蒸发了。买房,至少还有个资产在那,不涨也能保值吧。”大多数人抱着这种想法步入楼市,二次置业。购房大军也再添新员,房价持续上扬。

2017楼市暴涨 —— 周期规律

       任何事物都有其内在必然规律,房地产也是如此。按照以往规律,房地长销售周期一般在3年左右。

1

1

数据来源:常德房产网

       (2014年的去化周期是最长的,达到21.3个月,在3年后2017年则到了最低的去化周期,7个月,恢复回2013年的水平)

1

2017年的涨价余威未散,势必会影响2018房价的走势。以下几点也将成为房价继续上涨的支撑:

       1、政府大力部署全市棚改工作,2018年常德棚改计划任务34721套,合计面积约429万平方米,总投资204亿。这拆迁出来的购房群体庞大,有钱又有购房需求,是各大房企都会争夺的 “天鹅肉”。

       2、开发商敢高价拿地,自然是看好未来房产市场的坚挺。再高的地价最后都只会转嫁到房价上卖给客户。“面粉”已经卖到了天价,想买便宜“面包”肯定是没有的。

       3、常德新建的住宅项目多为大品牌房企,利用营销手段操作房价早就习以为常,在为常德带来全新开发理念的同时也势必将会把房价带入一个新的高度。

但常德房价就这么一直上涨,没有顶点?我们认为不可能出现只涨不跌的神话,涨跌转换才是市场正常规律的体现。至少现在已经有一部分迹象表明房价随时有可能松动:

       ①银行已经开始上调个人贷款利率,常德工行上调贷款利率15%,建行上调贷款利率10%。春江水暖鸭先知,银行的这种行为反映了个人信贷违约风险增加的可能,侧面也说明了房价已经是高位,不宜再入市。

       ②近年来屡屡传闻将开征房产税,但最后都不了了之。这轮三、四线城市房价快速上涨后,今年两会对于开征房产税有了明确方向:在不远的未来,房产税将会立法通过,不久就将实行。这一消息从长远来看,对于房价肯定是一个打击。

       ③从阴谋论上说,这次三、四线城市房价的上涨,总有种做局抬价的嫌疑。因为这并非一城一市的价格上涨,而是普涨。这种故意抬高房价的上涨自然难以长久维持。

       ④常德市城区已由去库存快速进入到了补库存阶段,而且补的似乎有那么多一点点。2018年约有40多个项目进入销售,供需失衡只会导致房价受挫。

       根据以上分析,我们认为2018年常德房价将在上半年继续保持小幅增长的状态,进入7月份后,市场井喷,商品房集中放量,届时房价将会出现增长停滞,并在下半年出现拐点。 当然,这只是理论上会出现的结果,房地产属于政府长期调控的行业,每个政策都会对房地产走向起到深远影响。所以如果你有置业的打算,请谨慎考虑。