在需求端,房价搅得人们要么看多,要么看空,做到心神宁静已经变得稀缺珍贵。

  在生产端和行业口,楼市、房价、拿地、未来到底怎么走,说啥的也都有。有的说房价撑不住了,有的说房价永远下不来;有的说泡沫快破了,有的说根本没有泡沫;有的则搞起了折中主义,说会出现分化,有的说有涨有跌是新常态,有的说我要像农民一样种好地就行了。

  每一个观点,听来貌似都有一些道理,但最后说者和听者也不甚知所以然。现在,我们就这轮已经走满10个月的调控,到底市场的主体———企业决策者是怎么想、怎么做、怎么进退得当,先期对话了上海主流地产公司高层人员,听他们怎么说。

  中房报记者 高欣 上海报道  

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  在2017年这场“与市场赛跑”的调控制度转型过程中,更加错综复杂的市场变局才刚刚开始。

  上半年,上海相继出台调整土地出让方式、整顿商住市场、商品房摇号销售等一系列调控新政策,市场和行业生态正在被改变与重构。在新的市场秩序与时空中,地产公司决策者怎么想、如何做,是最需要关心关切的态势之一。

  8月中旬,中国房地产报记者采访到了绿地控股董事长、总裁张玉良,碧桂园集团上海区域总裁高斌,融信中国董事副总裁、第二事业部总裁林峻岭及旭辉控股集团执行副总裁陈东彪,他们从楼市、房价、拿地、未来的行业维度分别深入剖析当前房地产的势、道与术。

  外部环境依然复杂严峻

  中国房地产报:2017年上半年上海调控新策迭出,如拿地方式调整、整顿商住市场、推出公证摇号开盘。你怎么看本轮调控宽度和周期?对楼市又有怎样的预判?

  林峻岭:从时间上来看,自2016年国庆期间全国20多座城市重新启动限制性政策以来,到2017年8月,这轮调控已经持续了11个月,我们预计到2017年底,都不会有明显的放松。

  从调整政策的内容来看,政策涉及的范围和角度更为广泛,不仅仅是限购、限贷等传统调控政策,还启用了备案价审批管控、商品住宅项目销售公证摇号排序、商品住房及其地下车库(位)“一价清”制度,且实行“价格承诺制”等诸多新的监管措施。所以,无论从调控的时间长度,还是调控政策的出台频率,我们综合预计本轮房地产调控时间长度会远远高于之前任何一次调控周期,维持到2018年甚至之后更长时间,都是极有可能的。

  高斌:在紧密的调控之下,当前上海房地产市场有了明显降温。其中土地价格的涨幅有明显降低,地市的高热也在逐渐缓解。过去在上海拍卖一块土地,有二三十家房企报名,现在报名房企明显减少,仅有两到三家企业参拍。这说明了房企对市场预期有所转变。由于调控是长效的,所产生的影响也是连续的,所以下半年的整体局势将比上半年更加严峻。

  陈东彪:在旭辉的判断看来,未来的政策是中央督办、地方主导,一城一策、行政管控会成为常态。政策会保持一定的连续性和稳定性,防止市场大起大落,但预计在下半年继续加码的可能性较小,而市场也将进入平稳增长期。

  另一方面,城市、区域市场的分化会更加明显。一线城市上半年量缩价稳,在低供给和低库存下寻找平衡,市场也从开发销售逐步转向经营持有。而二线城市大部分交易量小幅下滑,价格出现了稳中有小幅上升。没有调控落地的三线城市成交量有明显增加,价格从底部回升,但热度也在逐渐降低。从整体来看,市场的成交情况基本上会与去年持平,或有微升。

  张玉良:一二线重点城市住宅市场调控还将持续,三四线城市及商办产品还将继续去库存。下半年外部环境依然复杂,要全面、客观、辩证地进行研判,善于把握结构性的机遇与优势。

  中国经济将继续保持稳中有进、稳中向好的总体态势,社会各界的注意力仍将聚焦发展,区域经济的发展动能将进一步释放。对于产业多元、产品线丰富的大企业,将是难得的机遇。绿地近几年产业布局的价值正在不断显现、放大,商业模式和运营逻辑日趋成熟,我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力,为下阶段发展带来良好预期,将继续推动绿地长期稳健发展。

  拼的是谁能抓住机遇

  中国房地产报:行业第一梯队企业持续成长,中型房企开始冲刺千亿目标,调控和土地都紧逼,在这样的环境中企业怎样做才能在上海市场生存下来、活得好?

  张玉良:战略布局之上,是商业模式的“软实力”比拼。先进的商业模式是企业最为核心的竞争力,运营服务、产业协同未来将成为影响企业发展成败的生命线。从绿地来看,迭代创新的商业模式、多产业多业务模块带来的协同效应,正加速释放。

  房地产行业正处在以“大企业、大项目、重产业、重运营”为特征的时代,同时已进入“制造业”阶段,对房企而言,战略上把握机遇、战术上精细管理不可偏废,提升盈利能力是核心。

  高斌:我认为,想要在上海市场生存,房企至少要具备三点。第一是能够准确地理解政府的调控思路,踩准市场节点,同时要有纵观城市未来发展趋势的眼光。第二是要有雄厚的资金实力以支撑在上海的发展。最后是要有成熟的品牌和运营能力。

  举例来说,我认为在当下高价拿地就很不明智,甚至在2016年8月到10月高点拿地的企业,短周期之内也会承受一定的压力。对于在上一轮凭借踩准节奏,通过市场快速上涨拉动土地增值与销售快速去化,回笼资金以实现较快发展的高杠杆企业而言,之前的商业模式在这一轮已经不再适用。跟随调控的走势与市场的变化及时调整,已经成为企业立足上海市场发展的必备技能之一。

  林峻岭:对于在上海深耕的房地产企业而言,压力并非简单的来源于调控,更多的是在行业升级换代的历史节点上,如何寻求新的发展机遇和企业“生长点”。

  首先,土地供应不足,导致房企保证回本,就必须在产品上不断提升。从上海新建住宅成交、供应近年数据看:自2014年起,上海新建住宅供应就呈现下降趋势,2016年同比2015年下滑30%,从2017年上半年看,上海新建住宅供应量低于2016年同期。商品房供不应求体现的是土地供应和上海城市人口住房需求的背离。新建商品住宅土地不足,导致土拍市场持续高温,开发商获地成本高企,为保证回本,哪怕远郊地块,也不得不以同区域高端住宅为蓝本开发。

  其次,上海步入了存量开发时代,“得存量资产者得天下”是未来必然的趋势。上海每个区其实都存在大量的存量土地,多为老厂房、老旧小区等形态存在着,这些存量资产的盘活,以及上海城市更新的需求、不良资产处置、房地产资产证券化的市场大门正在打开,将为房企带来新的机遇。上海,作为全国房地产市场发展先行者,正通过自身的升级换代,促使房企之间的战略调整、发展规划升级和企业之间的合作加深。面对复杂的市场环境,包括融信在内的各类房企,都会根据企业自身的战略导向和企业文化,谋求新的发展机遇。

  房价会波动,大跌难

  中国房地产报:你们是调控的承受方,调控对上海房价已经产生怎样的影响?今年3月以来,上海预售审批放缓,对你们影响大吗?

  林峻岭:现行的调控政策是为了促进上海房地产市场健康发展,防止出现系统性的金融风险,并不是为了要遏制和打压房地产行业的发展。上海,是中国经济的发动机,是全球第二大金融城市,股票交易量排全球第二,黄金现货交易量排全球第一,全市有超过1500家金融公司。其包括房地产在内的资产价格稳定,对于国家经济具有举足轻重的意义。

  其次,全球资本对中国经济的输入以及全球产业在中国经济发展中的兑现,上海仍然是一个中标的窗口。此外,上海仍然是全球产业和中国精英人才最大的聚集场。具有高收入、高学历、高产能的人才在上海不断增加。这些都是上海房地产市场需求不断升级和扩充的基础。所以,在我们看来,放眼中长期,上海的房价不会出现实质性下跌,只有可能出现短期的微幅波动。

  高斌:今年以来,上海预售审批的节奏有所放缓,导致我们项目推出的节奏有所滞后。预计在今年下半年,碧桂园上海区域将会有4到5个项目的放量,今年销售目标在120亿元左右,想要达成有压力,所以必须全力以赴。由于我们的产品多为刚需,项目的推出符合市场预期,加上产品本身价格低于城市平均水平,对平抑价格有积极作用,所以尽管市场严峻,只要刚需产品的需求还在,我们就有机会。

  碧桂园对于市场的拓展并不是不惜一切代价地去获取土地,我们更强调稳健经营,对产品单价、总价的控制也极为严格。事实上,我们从拓展上海开始就专注打造刚需偏刚改型的产品,且项目多位于城市外围区域,如宝山、嘉定、奉贤、金山、临港这些区。这些区的共同特点是都位于上海城镇化发展的节点性区域。再加上碧桂园在上海的产品主打小户型,不做豪宅和终极置业产品,瞄准城市新生阶层客群,能够准确地捕捉到城市化过程中新生阶层的需求。

  从土地端打响淘汰赛

  中国房地产报:土地稀缺,地价高企,拿地难度增加,如何看未来上海土地市场的走势?公司在拿地战略上会有哪些调整?

  张玉良:在公开二级土地市场价格仍处于高位的情况下,绿地土地储备坚持积极谨慎的投资策略,有重点有针对性合理补充项目资源。2016年及今年一季度,公司加强市场研判,聚焦重点区域和重点产品,加大了项目储备力度。目前土地储备体量合理、结构持续优化,将为未来几年的房地产业务发展奠定基础。

  未来,绿地将进一步发挥多产业、多业务模块的协同效应,开拓性储备项目,进一步优化结构。抢抓机遇储备土地,特别是要重点落实一批有市场潜力的特色小镇大盘项目。继续优化区域布局和产品结构,着力围绕一二线城市特别是重点调控城市,开展土地投资。重点聚焦住宅产品进行项目储备,适当储备优质商办项目。要控制拿地成本。以有产业题材、有资源协同的投资策略为主,以市场拍卖及项目并购为辅,低成本获取项目。

  陈东彪:目前房地产行业正处于高位平台期,不确定性有所增加。一方面集中度进一步提高,兼并收购浪潮汹涌;另一方面,从土地端、产品端开始的资源竞争的淘汰赛已经打响,对房企而言没有土地就意味着没有地位。而企业的规模也将成为资源配置的重要手段之一。

  土地方面,房企逐渐接受政府限价的事实,一线及调控二线城市土地价格有小幅回调,相反弱二线及三线城市受销售利好刺激土地价格开始上涨。预计大部分城市在下半年土地供应上会有所增加,四季度买地和并购的机会也会增加。

  对此,旭辉会扩大战略纵深,一线二线强三线城市结合、多元化收购土地,通过良好的合作记录和操盘能力,加速收并购,旧城旧村改造,实现一二级市场联动。把握城市分化和城市轮动带来的投资时机。

  林峻岭:土地对于房地产开发企业而言,是不可或缺的生产要素。在地价接连上涨的现如今,融信在拿地层面会将更多的精力投向具有合理估值的收并购项目、地价占房价比例比较低的潜力型城市、市场去化量有保证的城市和产业布局规划清晰且向好的区域。这些城市或者区域的土地,可能在现如今还不能称得上“优质”,但是其尚处于洼地的价格和具有潜力的区域发展导向,是融信拿地的重点参考指标。

  高斌:随着行业洗牌,市场会逐渐淘汰掉部分中小型的企业,留下实力雄厚的房企,确实有利于土地有质量的开发,但同时也意味着,拿地的难度在增大。碧桂园的态度是时刻关注土地市场的动态,积极参与,谨慎获取。

  在收并购市场上我们会将继续加大力度,当前收并购的市场竞争甚至比公开市场的比拼更加激烈。房地产市场经过近10年的上扬发展,上海能够被开发的存量也所剩无几,相信在短期内释放的可能性并不大。对于存量探索的类型我们仍坚持以住宅为主,但在核心区域的商办项目未来也会考虑加大力度。

  合作开发作为行业发展的一个趋势,碧桂园也会继续坚持。房企间的合作能够优势互补,相互分担,有利于项目的开发。对于合作伙伴的选择碧桂园更看重双方企业间良好的错位效应。例如,碧桂园擅长运营、工程、财务资金的管理,对于合作企业就会关注他们的设计理念、公司的透明度、规范度以及合作口碑等一系列的问题。