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导读

  近期,国家和地方政府纷纷出台政策鼓励发展租赁市场,长租公寓终于站到了风口上。不过,光有情怀和理想显然是不够的,对于万科而言,作为城市配套服务商转型的重要一子,长租公寓本质上更是一门生意。

  陈臻,90后,自由职业者,今年6月份终于找到了自己心仪的住处。

  8月15日,深圳万科泊寓福永店,陈臻在一楼大堂的长桌边工作,旁边是几个在厨房做饭的姑娘。

  “在以前租住的地方,可能过了很久都不知道隔壁是谁。但是在泊寓,大家很容易就相互认识了。”陈臻告诉21世纪经济报道记者,这里住的基本都是同龄人;还有很多公共活动区,入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。

  环顾四周,这个大堂还有吧台、桌球台、家庭影院、健身房等,满是社区的氛围。

  泊寓,是万科旗下的长租公寓品牌,取自英文PORT,致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾,搭建年轻人的共享社区。

  深圳福永店是今年3月份新开业的一家店。作为开发商试水长租领域的先行者,万科泊寓已初具规模。据海通证券数据,截至7月26日,万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。

  自2008年广州万汇楼开始,到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求,再到开发15平米极小户型,万科在租赁领域的探索一直没有停止;而现在,国家和地方政府纷纷出台政策鼓励发展租赁市场,长租公寓终于站到了风口上。

  不过,光有情怀和理想显然是不够的,对于万科而言,作为城市配套服务商转型的重要一子,长租公寓本质上更是一门生意。

  万科将如何做这门生意?依托强大的融资能力和运营能力,万科可以快速拓展长租公寓的规模,提升其坪效,未来则可以在政策放开之时,打包成REITs(Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金)实现退出。

  十年探索

  深圳泊寓福永店分为一期和二期,由工厂宿舍楼改造而成,有近400套房间。一期3月份开业,目前出租率已达到9成,二期7月份开业,运营一个多月后,也有超过一半的出租率。

  据店长宋娇介绍,泊寓的客户是18-40岁的青年,房型主要有单间、一室一厅以及复式,房租为1700-2300元左右,租期为半年或一年,采用押二付一的方式。

  福永店只是万科全国范围内数十间店中的一个。而万科在租赁市场的探索,已有十年。

  早在2008年初,时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型,还有抱负、有理想的年轻人来说,40岁之前租房为好”的概念,开始研究租赁市场。

  当年,万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼,试水租赁。万汇楼坐落在万科四季花城小区里,形似客家土楼,体量庞大,密度也极高,共有296个单位,主要面向中低收入人群出租。

  由于是试验性质,万汇楼开发后 7 年都没有盈利;这期间,一线城市房价一路上涨,更多年轻人倾向于买房,万科等开发商的经营也以售卖为主,租赁靠后。

  2011年,万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”,要在十年内完成新业务探索与布局,长租公寓是重点之一。

  万科高级副总裁谭华杰说,万科一直在研究客群的变化,尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、共享经济时代的到来,客户对租赁的需求也提升了。

  2014年,万科重整了万汇楼,将其改为面向青年人的泊寓品牌。从此开始,广州泊寓发展迅速,不仅成为万科集团内规模最大的分区,也是广州规模第一的长租公寓,目前开业17个项目,房间数达到5000多套。

  但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年,西安万科决定要做长租公寓,当时在HR部门的苏科主动提出转来做新业务。“2015年年中,集团战略规划出来,说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了,只能继续努力。”苏科说。

  经过几年的全情投入,西安泊寓截至目前共有10个项目,已开业房间3300套左右,在集团内排名前三,仅次于广州、厦门;而苏科已是西安泊寓的总负责人。

  由于初期是各区域公司分别在做,万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中,包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线;在厦门与西安,长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。

  2016年5月,万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”,致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。

  万科董事会主席、首席执行官郁亮也非常重视年轻人的住房需求,他对21世纪经济报道记者表示,租购并举实际上早在1998年房改时就已提出,但是过去多年发展偏了,租赁现在是在“补课”;北上广深等城市住房租赁市场需求很大,万科泊寓计划今年做到10万间。

  泊寓模式

  经过长时间的摸索,万科泊寓现在基本形成了一套完整的生意模式。

  首先从房源获取上,万科泊寓的拓展模式,主要是集中式租赁,从当地国企、政府、村集体等业主手中,获取废旧厂房、办公楼或住宅楼,并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。

  这非常考验泊寓选标的价值发现能力,通常而言,地铁口、周边业态、青年人口流量等是非常重要的参考指标。

  以广州棠下泊寓为例,项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成,万科团队精准挖掘了“价值低洼地”,获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积;充分发挥了其开发商的优势,将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓,带动了资产升值。

  棠下泊寓从2016年开始出租运营,共有500多间房,目前已是广州体量最大的集中式长租公寓,入住率达到了95%。

  除了这种轻资产模式,万科也有自持的重资产长租公寓。去年下半年以来,随着北京等地推出自持宅地地块,万科积极拿了很多自持地块,未来也将是长租公寓的载体。

  解决了房源问题后,在所有长租公寓的投资者看来,与传统开发业务不同,长租公寓的难点更在于运营。

  海通证券认为,集中式租赁的优势在于,整栋租赁的时间较长,万科泊寓可以租赁至少十年以上;管理集中,可以提高人房比,降低管理费用;可以提供额外的公共区域服务,例如健身房、社区活动等。

  据宋娇介绍,泊寓福永店除了店长,只有三名职员;目前,运营泊寓开发的专有APP平台,将所有租务场景都实现了线上管理,提高了交互效率,降低了管理成本。

  另外,通过管理营造活跃的社交氛围,是泊寓的最大特点。宋娇表示,“我们每周都会组织一些活动,有时会从外面请一些业内人士进行分享,希望在促进租客交往的同时,也能在工作上为他们提供一些帮助。”

  从组织管理架构来看,新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务,万科泊寓在全国范围内的迅速扩张,也引入了合伙人制度,以及扁平化的管理方式。

  目前,泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文,下属22个城市负责人均为合伙人,带领当地团队获取房源和管理公寓;每个城市每家分店实行“店长制”。

  城市公司运营的主要方式为负面清单——即确立哪些事情是不能做的,除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权,给予了当地市场负责人足够的发展空间。

  因此,城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业,实行全员合伙。“西安城市公司总经理对我说,他不是管理者,而是投资人,所以很多事情要自己去完成,只有涉及到投资的事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。

  盈利之考

  既然是做生意,就要盈利。长租公寓的盈利是目前市场公认的难题。万科是如何做的?

  广州泊寓总经理张成皓透露,从2014年10月接管万汇楼,仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止净资产回报率可以达到10%左右。

  万汇楼的成功,主要在于将其纳入市场化运营。比如,改造后台管理系统,搭建互联网线上平台,降低管理成本,同时调整租金等。

  不过,万汇楼是万科早期获取的廉租房,持有成本低,是一个特例,难以规模化操作。

  值得关注的是广州东山月府项目,它是旧改后的回迁房,但因为村民均有其他住房,该楼空余,万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房,租约15年。

  据海通证券测算,如果该公寓保持97%的出租率,则从第二年开始有约500万元的净现金流入,项目保守估计大约7年回本。

  利润方面,假设装修费用摊销5年,单年份摊销花费较高,则前五年利润为负;考虑在资产层面需交约11%的税收,公司层面需交纳25%所得税,综合扣除后,基本从第六年开始由负转正,净利润占出租租金收入的 25%,占租金差的55%。资产运营平稳后,其盈利还是比较可观的;如果长租15年,IRR回报率可以在两位数以上。

  这为轻资产、集中式管理的泊寓未来的盈利提供了想象空间。

  重资产则有另外的算法。从2016年12月至2017年7月,万科先后在北京、佛山等地获得多幅自持宅地地块,其盈利也成为行业关注的焦点。

  海通证券以万科北京西北旺自持地块为例测算发现,如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助,重资产类项目前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模。海通证券认为,政府大规模降低地价发展重资产类长租,与此前公租房、廉租房类似,更难规模化操作。

  张成皓坦言,不论轻重资产,长租公寓的前期改造投入都较重,基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高,目前计算回本的时间都还较长,一般项目在6到7年左右。

  不过,张成皓介绍,即使在不断有新项目开业的情况下,当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右,预计今年的营收将突破1个亿。

  万科做的是长期的生意。

  张成皓表示,由于租赁业务有较为稳定的现金流,受调控的影响也较小,其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配,尽管业务盈利并不强,但依然是万科的战略业务;未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。

  最终,万科高级副总裁谭华杰认为,长租公寓运营本质上是资产管理,需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权,甚至REITs机构等低利率的资本,未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。