以今年317北京调控为节点,在调控百日之际,依托于链家万亿级别的真实交易场景和数据,链家研究院对政策调控之下的房地产市场进行分析,通过真实交易数据数据展示市场全景:一线“速冻”、僵而脆弱,处于刀刃上的平衡;带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在,客房比保持稳定,可售可签库存依然不足。杨现领建议,后续政策应保持稳定,既要避免过度打压,更要避免刺激。

  调控力度空前,市场短期“速冻”

  截至目前,全国52个城市累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。

  对此,杨现领认为,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。“本轮调控更注重‘堵漏’,杨现领表示。

  与此同时,贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示,二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下,而客户的贷款成数则由2016年年中的52%降至5月的35%。

  多重因素,使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看,调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,**500盘年化换手率下降62%,5月**500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看,3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行,其中上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显,两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”,“难上也难下,僵而脆弱”。

  房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现,开发商市场集中度明显提高。据成交金额统计,今年前5个月,TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。

  “市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”,杨现领表示。

  市场因地而异呈现“冰火两重天”

  本轮调控中,一线城市的力度最强,北上广深均实行“认房认贷”的政策,执行力度强,且对于购房资质进行了更加严格的认定,新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势,成交量持续性下滑。

  二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”,前期较热的二线城市市场逐渐冷却,前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹,如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。

  究其原因,杨现领认为,弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素,但随着信贷政策的持续收紧,弱二线城市的反弹持续能力有限。

  相反,目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长,环沪城市圈中,嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。

  杨现领分析,上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时,还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。

 短期政策不宜收紧

  行政政策与金融政策的叠加,可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。

  中国经济正在从高速增长逐步转换到中高速增长,经济增速回落至6.5%-7%左右,一改此前十年的两位数增长态势。如今,经济运行即将进入今年的“下半场”。未来的市场如何?杨现领认为,需求仍将存在,尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市,换房需求仍然存在,且近几年会越来越多。相反,三四线城市的换房需求则较弱。

  未来政策是否会动摇?杨现领建议,考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。

  从中长期角度看,调控应与城市圈发展趋势相契合。比如调控应与京津冀城市圈发展相契合,应当与北京疏解非首都功能相契合,北京采取调控手段的同时,应当对周边地区采取放松政策,引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。

  杨现领认为,建立中性的市场规则是长效机制的导向,解决住的问题是长效机制的**,增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。

  他建议,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房,同时补齐租赁市场发展短板,落实购租并举。

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